人民網“領導留言板”群眾留言截圖。

“房子空著，服務沒沾邊，物業費一分不少，心裡總覺得冤。”河南周口市民李先生在人民網“領導留言板”上留言，他的一套房子已空置3年，每年按時繳納2000多元物業費，卻從未享受過保潔、垃圾清運等上門服務，物業費能不能減免？

這一困惑並非個例。人民網“領導留言板”上，“空置房物業費該不該交”“能否打折”等類似訴求多次出現。空置房物業費究竟該不該交？怎麼交？記者實地走訪，求解這一民生問題。

房主喊“冤” 物業說“難”

李先生的困惑，在鄭州業主劉先生身上同樣存在。因工作調動到外地4年，他的房子始終空著，物業費的單子卻從未缺席。

“聽說江蘇、湖南的空置房物業費能打折，我跟物業提了，他們說鄭州沒這規矩。”劉先生翻著手機裡的繳費記錄，89平方米的房子，每月每平方米1.9元物業費，一年2029元，4年就是8116元，“這些錢在老家請人全年保潔都花不完。”

在鄭州某小區的業主座談會上，空置房業主們的“冤屈”幾乎是同款。一位房屋空置5年的業主算了筆賬：“5年繳了1.44萬元物業費，可我連小區的垃圾桶都沒碰過幾次。物業費不就該像水電，用多少付多少？”已入住的王阿姨也幫著鄰居說話：“人家房子空著，確實沒享受啥服務，物業能靈活點就好了。”

業主的“冤”，撞上了物業的“難”。

鄭州某小區物業經理李華（化名）指著牆上的排班表，語氣裡滿是焦慮：“小區900多戶，180多戶空著，佔了20%。可保潔每天得掃樓道，安保24小時得巡邏，電梯維保每月一次，消防設施每周都要檢查，這些活兒少一樣業主就會投訴。”

他給記者算了筆賬：若空置房按七折收，一年少收近20萬元。“人工成本佔70%左右，電梯維保、消防檢測等剛性支出佔15%—20%。利潤薄得像紙，少20萬，員工工資都顧不住。”他坦言，收繳率低於80%，要麼降低服務標准，要麼虧損離場，“可服務一降，業主更不繳費，惡性循環。”

鄭州某小區業委會主任周先生，曾組織業主和物業協商空置房繳費標准，最終不歡而散。他道出了雙方的視角差異：“業主盯著‘我沒享服務’‘空著就該少交’，物業盯著‘公共服務不能停’‘少交就降服務’，誰也說服不了誰。”

缺少法律支持 空置房物業費減免受困

一邊是業主對“未享服務卻全額繳費”的公平性質疑，一邊是物業公司對“公共服務成本難降”的運營焦慮，空置房物業費爭議在現行法規中是否有明確答案？

鄭州業主趙先生的經歷，成了不少空置房業主心頭的“警鐘”。

他的房子空置3年，因拒繳全額物業費被告上法庭。庭審時，趙先生拿出水電繳費記錄証明房屋空置，辯稱“沒享服務不應全繳”，但法院最終判決他補繳全部費用。“法官說，物業的安保、綠化這些服務是給整個小區的，不是單給誰家的。”趙先生至今想不通，“可我確實沒用到啊。”

“河南法院審理的物業糾紛裡，‘空置房該打折’是業主常用的抗辯理由，但多數沒被採納。”河南問賢律師事務所執行主任董祥麗解釋，法律的核心是“公共服務已提供”，而非“個體是否享受”。她舉例說：“就像小區大門的安保，保護的是整個小區，不能說哪戶沒人，保安就不巡邏那棟樓了。物業服務的整體性，決定了它沒法拆分到每戶。”

近年來，各地針對這一問題，有不少探索。公開報道顯示，目前山東、湖南等省及蘇州、無錫等10余個城市已出台政策，建議空置房物業費可按70%-90%繳納。但這些嘗試，在法律層面，似乎並未得到明確認可。

《中華人民共和國民法典》第九百四十四條規定：業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

2023年8月，全國人大常委會法制工作委員會在相關案例審查中就依據該條文，明確提出，業主未實際入住使用，一律繳納物業費總額百分之七十的費用，缺乏上位法依據，實踐中也比較難操作，容易引發糾紛，地方性法規對此不宜直接作出規定。

鄭州中牟洺悅家園小區的實踐，為破解空置房物業費收繳難題提供了新思路。人民網 宋芳鑫攝

創新服務 協商共治尋求共贏

“鼓勵物業創新服務，與業主協商解決是當前最可行的路徑。”河南省住建廳房產處二級調研員李育軍表示。

他認為，空置房物業費爭議的本質，是對社區公共服務的價值認知差異。業主需理解，物業費不僅是“個體服務購買費”，更是“公共環境維護基金”﹔物業也需意識到，單純強調“成本剛性”難以獲得業主認同，創新服務模式才是長久之計。

鄭州中牟洺悅家園小區的實踐，為破解空置房物業費收繳難題提供了新思路。該小區2021年交房，由於位置偏遠，入住率不足20%。然而，今年上半年，物業費收繳率卻達55%，部分業主甚至預繳至2028年。

秘訣藏在小區旁的12畝“悅鄰農場”裡。物業公司發現空置房業主喜歡到周邊種菜，便將閑置農用地改造成共享農場，推出優惠：繳一年物業費可獲菜園年度使用權，還享8.5折優惠或贈兩年車位管理費，同時提供季度通風、保潔服務。

這一創新讓空置房業主與小區重新建立聯結。業主張大爺的房子空置兩年，自從認領了菜園，每周都來打理，“看著自己種的玉米、辣椒成熟，還能順便看看房子，物業幫著開窗通風、打掃衛生，這錢交得值。”

“關鍵是要讓業主感受到，即使房子空著，物業也在提供服務。”小區物業經理林銀鳳表示，這種模式依賴“閑置土地”等特殊資源，難以簡單復制，但核心思路可借鑒——“要了解業主真實需求，用創新服務消弭‘付費不服務’的隔閡。”

業內專家建議，破解困局可從三方面發力：一是推動合同約定細化，在購房或物業簽約時，明確空置房認定標准（如連續空置6個月以上）、繳費比例及附加服務，減少后續糾紛﹔二是鼓勵物業創新服務，針對空置房推出定期保潔、通風、代維護等定制服務，讓業主感受到“付費有對價”﹔三是完善社區協商機制，由居委會或業委會牽頭，建立物業與業主的常態化溝通平台，避免矛盾激化。

據鄭州市物業行業協會統計，目前鄭州已有160余個小區通過協商推出空置房優惠政策，折扣多在7-9折，部分小區還附加“定期通風”“代接收快遞”等增值服務。

李育軍透露，《河南省物業管理條例》正在細化修改，擬通過“優質優價”“劣幣淘汰”機制，推動物業公司從“被動收費”轉向“主動服務”，“讓服務好的企業能盈利，讓糊弄業主的企業被淘汰，從根本上減少糾紛。”

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